על מצוקת הדיור, כך נראה, אין צורך אמיתי להסביר. כל זוג צעיר בישראל חש אותה היטב. במגזר החרדי, שכמות הזוגות הצעירים הנישאים מדי שנה גדולה פי כמה מזו שבמגזר הכללי ועתודות הקרקע קטנות בהרבה, המצוקה קשה עוד יותר. אם בעבר ההיתכנות לרכוש דירה משל עצמך הייתה בגדר היכולת, הרי שבשנים האחרונות הלך החלום והתרחק, כאשר גם במחוזות מרוחקים יותר מבני ברק ומירושלים, האפשרות לרכוש דירה משלך הפכה למשימה שרבים רואים בה כבלתי אפשרית. מחירי הקרקעות האמירו, כמו גם עלויות הבנייה, ואם זה לא מספיק, הרי שסאגת העיר חריש לימדה את עסקני המגזר החרדי כי הדרך להקמת שכונות או ערים חרדיות בתמיכת המדינה כמעט ואינה אפשרית. המצוקה הולכת וגדלה משנה לשנה, והגדילה הטבעית של האוכלוסייה החרדית, בעוד שאין בנמצא פתרון אמיתי לחוסר בקרקעות ובשיווקי דירות, יוצרת מציאות שמדאיגה לא מעט גורמים במגזר החרדי ואף מחוצה לו. מנקודת המוצא הזו נולד שיתוף הפעולה בין המכון החרדי למחקרי מדיניות (מיסודו של מו"ל 'משפחה' אלי פלאי) למשרד הבינוי, שבו היו שותפים נציגי משרדי הממשלה השונים, חוקרים ואנשי אקדמיה, שיחדיו יצאו אל מסע ארוך במיוחד שמטרתו הסופית היא להציג פתרון ישים ומוגדר למצוקה הנוראית בענף הדיור במגזר החרדי. במסגרת המסע הזה, שאותו הובילו אנשי המכון, התמודדו חברי ועדת ההיגוי עם מנעד רחב מאוד של בעיות המקיפות כיום את שוק הדיור החרדי, על כלל מרכיביו וגווניו, תוך שאיפה להציג לממשלת ישראל מסמך שיסביר איפה ואיך יהיה ניתן לפתור את מצוקת הדיור במגזר. תכנית זו, שהוצגה בסוף השבוע שעבר בפני קבינט הדיור – ככל הנראה הגוף המשפיע ביותר בענף הדיור בישראל, מייצרת לראשונה תכנית אסטרטגית, שתיתן פתרון דיור מקיף לציבור החרדי. חוקרים ואנשי אקדמיה ניתחו בראשיתה את המגזר החרדי, על כלל חלקיו, תוך שהם מנסים להגדיר את הצרכים של כל תת מגזר וקהילה המשתייכים לציבור החרדי. במסגרת פעילות זו, נפגש הצוות המקצועי של המכון והחוקרים עם נציגי קהילות רבים, עסקנים חרדיים, אנשי נדל"ן שבנו ביישובים החרדיים ואף עם פוליטיקאים חרדיים, מכלל גוני היהדות החרדית, כשהם מבקשים לדעת את הצרכים המיוחדים המאפיינים את המגזר החרדי. בשלב השני של העבודה, ביקש המכון למצוא את המקומות האידיאליים שיכולים להפוך לשכונות או לערים חרדיות. למשימה זו הוקם צוות שאיתר את השטחים הייעודיים, שמוצגים גם הם במסמך. בדרך, נאלצו החוקרים, אנשי האקדמיה והעסקנים החרדיים להתעסק באין-ספור שאלות הנוגעות למגזר החרדי במגוון תחומים. המסמך הסופי יוצג בעוד שבועות ספורים לציבור הרחב, ואת עיקריו נחשוף כאן לראשונה, אך קודם לכן חשוב להדגיש כי מדובר בעבודה שכמותה לא נעשתה עד עתה. במסגרת העבודה המאומצת הגיע הצוות המקצועי של המכון לתובנות רבות, שהשלכותיהן ניכרות היטב במסמך שיוגש. לראשונה הכירה המדינה, כגוף השותף בהכנת המסמך, בעובדה שהמגזר החרדי אינו בנוי כולו כמקשה אחת, אלא הוא מכיל בתוכו מגזרים ותת-מגזרים, שלכל אחד מהם צרכים משלו. המסמך אף קובע יעדים תכנוניים מסודרים, ואם תחליט המדינה לאמץ את המסמך ולפעול על פי תוכנו, סביר להניח שהיסודות לפתרון למצוקת הדיור במגזר יונחו בקרוב.
אחרי שהבינו את החוסר, החלו אנשי המכון לנסות ולקבוע את הפרק הבא במסמך – הגדרת הצרכים והביקושים. "במסגרת הפעילות שלנו, הצגנו את תמונת המצב הדמוגרפית של הציבור החרדי", מסבירה ד"ר כהנר, "והצגנו גם כן את מפת הפריסה של האוכלוסייה החרדית בישראל ומגמותיה וכן את מערך השיקולים בבחירת מקום המגורים בחברה החרדית. השיקולים הללו הינם תנאי סף בכל הליך תכנוני המיועד לחברה החרדית, ובבחינה של פוטנציאל משמעותי להקמה של יחידות דיור ייעודיות קבענו כי מומלץ להתייחס לשיקולים אלו ולאיזון ביניהם, שכן הם יקבעו האם אופי התכנית והאתר המוצע אכן תואמים לביקושים בחברה החרדית". ארבעה שיקולים מרכזיים נקבעו על ידי כותבי המסמך, העומדים בראש מעייניו של אדם השייך למגזר החרדי, בבואו לרכוש דירה. "את השיקול הראשון הגדרנו כ'יתרון הגודל'", מסביר מנחם פרויליך, איש חברת התכנון 'מלגר', שעמל יחד עם ד"ר כהנר על השלמת פרק זה במסמך. "זהו שיקול חשוב במיוחד. בשביל ליישב אזור או שכונה ובוודאי עיר, יש צורך במסה של אנשים. והמקום המתוכנן חייב להיות גדול דיו כדי לקלוט מסה גדולה של אנשים. "השיקול השני, הוא שיקול הקהילה. כאשר אתה מתכנן יישוב, אתה צריך להחליט לאיזו קהילה בדיוק הוא מיועד. למסקנה הזו הגענו בשל ההבנה כי לכל קהילה יש צרכים משלה. אם אתה מתעתד להקים יישוב של חסידי צאנז באזור נתניה, אתה יכול לקחת בחשבון שיש את קהילת האם שנמצאת בעיר, והיא תספק למשל את מוסדות החינוך למתיישבים החדשים. אבל אם אתה רוצה ליישב קהילה במקום מרוחק מקהילת האם, אתה תצטרך בהכרח מסה גדולה. בשלב זה קבענו שלא מספיק לתכנן, אלא צריך להבין עבור מי אתה מתכנן. "בשלב השלישי עסקנו בשאלת המחיר. זו שאלה קריטית במיוחד, בגלל היכולות הכלכליות של החברה החרדית. למרות תהליכים שונים של יציאה לעבודה וגידול בהכנסות, גיל הנישואין עודנו נמוך והמשפחות החרדיות הן מרובות ילדים. לפיכך, לשאלת המחיר יש חשיבות עצומה. לכן כל אדם שמבקש לתכנן יישוב חרדי צריך לקחת בחשבון את המחיר. השיקול הרביעי והאחרון, עוסק בתפיסת המקום מהבחינה התדמיתית. לכל עיר או יישוב בארץ יש תדמית מסוימת. לתל אביב יש את התדמית שלה, נתניה מחזיקה בדימוי משל עצמה וכך גם פתח תקווה או דימונה. הדימוי מורכב מהאוכלוסייה המקומית, ממוסדות החינוך הפועלים בעיר וכמובן מהמיקום הגיאוגרפי. גם במגזר החרדי המושג של דימוי קיים, ולא בהכרח הוא תואם את הדימוי הקיים במגזר הכללי. "כך למשל, אופקים נתפסת במגזר החרדי כמקום טוב, בניגוד למגזר הכללי. למדנו שהדימוי נגזר מהקהילות הפועלות ביישוב, מהרבנים היושבים בו ומעוד מוטיבים שיכולים להיטיב עם תדמית של יישוב חדש, או להזיק. לכן, כאשר אתה בא לתכנן יישוב חרדי חדש, אתה חייב לחשוב על הדימוי שלו, משום שאם הוא יהיה גרוע, הציבור החרדי לא ירצה לבוא ולהתגורר בו".